Comunidades de propietarios

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Reestructuración de deudas hipotecarias

Todos los administradores hemos vivido el drama de muchos vecinos que han sufrido el embargo de su vivienda habitual, por eso hoy queremos hablar de una noticia muy positiva que está ayudando a que cada vez hayan menos ejecuciones hipotecarias. La reestructuración de deudas hipotecarias. La mayoría de entidades financieras se están adheriendo al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Es un código con el fin de establecer unas medidas previas para intentar evitar la ejecución hipotecaria. El artículo 2 del Real Decreto -ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, establece que las personas que hayan sufrido una grave alteración de su situación económica podrán solicitar y obtener de la entidad financiera la reestructuración de su deuda hipotecaria con el fin de que sea viable a medio y largo plazo. Obviamente existen unos requisitos, por ejemplo, que la [...]

Las comunidades de propietarios y el ahorro de energía

Tengo el hábito de al menos dos días a la semana navegar por internet para conocer el "sentiment" sobre los administradores de fincas y las novedades sobre propiedad horizontal, no me gusta limitarme a leer sentencias y revistas jurídicas. Cuando escribo en google noticias "comunidades de propietarios" de las cinco primeras noticias cuatro tratan el ahorro de energía y una sobre la deuda de los bancos en las comunidades. Me sorprende el tema de la energía, ¿Es el problema más grave de las comunidades de propietarios? Me ánimo a leer las noticias y veo que los titulares son muy similares destacando "sólo el 40% de las comunidades de propietarios ahorra energía". Pero no sólo los medios de comunicación, también el Observatorio de las Comunidades de propietarios. Leyendo las noticias, observas que animan a las comunidades de propietarios a encargar una auditoria energética para ahorrar por ejemplo sustituyendo bombillas por LED en garajes y jardines (porque en escaleras y rellanos conviene detectores) [...]

Cosas importantes sobre los seguros de comunidades de propietarios

Tras las inundaciones sufridas la semana pasada en Alaquás, llegamos a abrir el telediario de TVE, me veía obligada a tratar en el blog cosas importantes sobre los seguros de comunidades de propietarios. En concreto voy a tratar cosas esenciales a la hora de contratar un seguro de una comunidad de propietarios y cómo tramitar los partes: A) Cosas esenciales a la hora de contratar un seguro comunitario: Primero de todo señalar a las comunidades sin administrador de fincas que hay que leer TODA la póliza, hasta el mínimo detalle puede acarrear consecuencias graves, por ejemplo, en función de lo que ponga en la póliza ante daños de aguas acudirán en un plazo máximo de 3 horas o no, o por ejemplo, la póliza puede recoger daños atmosféricos como rayos, pedrisco, granizo.... y si no señala lluvia (en concreto "filtraciones de agua"), la compañía de seguros puede rechazar el parte. ESTO ES FUNDAMENTAL: A la hora de contratar un seguro contratar asistencia [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 noviembre 11th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Hasta las pequeños asuntos deben estar recogidos en el Orden del Día

Ahora que esta tan de actualidad el cumplimiento de la Ley en un Estado de Derecho, hoy debemos tratar la manera de adoptar acuerdos en las comunidades de propietarios. El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal establece varias funciones que deben tratarse en la Junta de Propietarios, destacando el nombramiento de cargos, la aprobación y reforma de los estatutos o la aprobación de presupuestos. Pero hay que destacar especialmente su apartado e), el cual señala: "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común". Esta coletilla permite incluir todos los asuntos de interés general sin distinguir su poca o mucha importancia económica. Alguna Audiencia Provincial señaló que la obligatoriedad de indicar los asuntos a tratar tenía cierta flexibilidad debiendo excluirse asuntos de escasa importancia económica que no merecían especial convocatoria permitiendo agilizar los acuerdos, pero el Tribunal Supremo rápidamente contradijo esto, en concreto [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 noviembre 6th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Denunciar administrador de fincas

Denunciar administrador de fincas es una de las cuestiones más consultadas en la Red referente a nuestra profesión, y los administradores de fincas con blog creo que tenemos la obligación de explicar el procedimiento a seguir. En primer lugar para denunciar a los administradores de fincas entendemos que tiene que haberse producido una falta muy grave o un delito, porque sino basta con convocar una Junta Extraordinaria con el apoyo del 25% de los vecinos y rescindir el contrato del administrador. Pinchando la noticia cambiar administrador de fincas puede obtener información detallada. Si el vecino no consigue el quorum del 25% o no consigue las mayorías o simplemente considera que se ha producido un delito o falta muy grave se puede denunciar a un administrador de fincas como se puede denunciar a cualquier persona física o jurídica a través de la Administración de Justicia. Esta debe de ser una postura como último cartucho porque es muy serio denunciar a alguién [...]

Seguridad privada en las comunidades de propietarios

Los administradores de fincas tenemos una serie de funciones que se consideran vitales para considerar que la administración de fincas es eficiente: un buen mantenimiento de la comunidad, una contabilidad exacta y transparente, y por supuesto, contribuir a la buena convivencia de los vecinos. Una de las materias que nunca aparece como fundamental es el de la seguridad de las comunidades, pero no prever un buen sistema de seguridad en una comunidad de propietarios puede tener consecuencias muy graves: robos, agresiones físicas, agresiones sexuales..... por ello vamos a hablar hoy de la seguridad privada en las comunidades de propietarios. La seguridad total no existe, lo que los administradores de fincas debemos de hacer es a través de especialistas evaluar que podemos hacer para reducir el riesgo y de la manera más económica posible, y una vez evaluado proponerlo al Presidente de la comunidad y a los vecinos. Hoy en día los dispositivos tecnológicos de seguridad son de excelente calidad, eficaces, [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 octubre 21st, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Embargo de bienes por deudas con la comunidad de propietarios

Cuando un vecino tiene deudas con la comunidad de vecinos hay un procedimiento legal a seguir (pinchando aquí puedes ver con detalle el procedimiento) el cual puede acabar desgraciadamente con una demanda judicial y con la ejecución de una sentencia que ordena el embargo de bienes del vecino. Ante las preguntas ¿Qué bienes pueden embargarse? y ¿En qué orden?, la respuesta la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sólo podrán embargarse los bienes imprescindibles para el cobro de la deuda, no podrán embargarse bienes cuyo valor exceda de la cantidad adeudada. Además hay limitación en el embargo de determinados bienes, por ejemplo son inembargables derechos que carezcan de valor patrimonial o los salarios se puede embargar a partir del exceso del salario mínimo interprofesional y luego el porcentaje de embargo es superior en función de lo que excede el sueldo del SMI. Los bienes embargables por orden: 1º Dinero y cuentas corrientes. 2º Créditos y derechos realizables en el [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 octubre 14th, 2015|Comunidades de propietarios|18 Comments

Hoy ha entrado en vigor la nueva factura eléctrica

Los administradores de fincas nos estamos teniendo que convertir en expertos en energía eléctrica y hoy no podemos ignorar que ha entrado en vigor la nueva factura eléctrica, mejor dicho entro en vigor el 1 de julio pero hoy expiraba el plazo de 3 meses que concedieron las compañías eléctricas para adaptarse a la nueva factura eléctrica. ¿A que consumidores se les va a aplicar? Se les va aplicar a los cinco millones de usuarios que eligieron la tarifa regulada (Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor) para dejar de pagar una estimación establecida por "La Red Eléctrica de España" para pasar a pagar en base al consumo real. ¿Cómo se puede pagar conforme el consumo real? A través de un contador inteligente (los que están instalando este año en las comunidades de propietarios) y "telegestionando". ¿Qué quiero decir "telegestionando"? A partir de ahora los precios variarán cada hora y al final del día, sobre las 20:15, los usuarios podrán consultar [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 octubre 1st, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Presupuesto eficiente en una comunidad de vecinos

Las comunidades de propietarios tienen que elaborar unos presupuestos donde se señalan los gastos e ingresos previsibles durante el año y deben ser aprobados en Junta con la presencia de los vecinos, exactamente como lo realizan los estados que aprueban los presupuestos en el parlamento. Con la bonanza económica muchas comunidades aprobaron presupuestos desproporcionados, y con la crisis hemos pasado a buscar la reducción de todos los costes como prioridad: reducción de la cuota del administrador de fincas, de los gastos de mantenimiento, no se han aprobado derramas extraordinarias que deberían haber sido aprobadas etc... la clave no esta sólo en reducir costes, está en sacar el máximo partido al presupuesto, en definitiva, conseguir un presupuesto eficiente en una comunidad de vecinos. Cuando un vecino acude a una Junta, debe analizar y valorar por orden las siguientes cuestiones: 1º ¿El gasto invertido proporciona más valor a la comunidad?, es decir, ¿Revaloriza la propiedad horizontal? Pero no todo es el dinero y [...]

By | 2015-09-25T17:31:05+00:00 septiembre 25th, 2015|Comunidades de propietarios|0 Comments

Normas básicas de convivencia en un garaje

Aunque muchas personas no de lo puedan creer, los administradores de fincas solemos tener más problemas con los garajes que con la gestión de las propias viviendas. Siniestros por entrada de agua, hurtos y robos, problemas de limpieza....y conflictos entre los vecinos están al orden del día. Sin duda entre las llamadas recibidas durante la semana en los despachos de administraciones de fincas, se suceden preguntas como: "Estoy harto que el vecino que aparca al lado mío al abrir la puerta golpea mi coche", "¿Puedo obligar a un vecino a que quite la moto de un espacio común"...incluso de su propia plaza porque utilizan la misma plaza para el coche y la moto, "Hay vecinos que dejan la puerta del garaje abierta" etc.... Muchas de estas cuestiones se solucionarían cumpliendo las normas básicas de convivencia: 1º Por motivos de seguridad: destacar dos aspectos fundamentales, primero vigilar que la puerta de acceso a la calle se cierra totalmente siempre que entremos en [...]