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Reparto de los gastos de la escritura de compraventa

Hoy vamos a explicar como se distribuyen los gastos cuando estamos inmersos en medio de la compraventa de un inmueble. Lo primero que tenemos que decir es que existe libertad de pacto, es decir, se puede establecer otra distribución de los gastos pero salvo pacto en contrario los gastos se distribuyen como vamos a explicar a continuación. 1º Obligaciones para el vendedor: 1º El otorgamiento de la escritura pública corresponde al vendedor y los de primera copia y posteriores al comprador. 2º Además el vendedor debe soportar los gastos necesarios para entregar la cosa, por ejemplo cancelar las cargas y gravámenes. Para evitar malos entendidos, siempre es necesario señalar que el inmueble "se adquiere libre de cargas y gravámenes". 3º También corresponde al vendedor el pago del impuesto de el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ante el ayuntamiento correspondiente. 2º Obligaciones para el comprador: 1º El comprador debe soportar los gastos derivados de la inscripción en [...]

Resolución del contrato de mantenimiento del ascensor

La resolución del contrato de mantenimiento del ascensor es uno de los temas más consultados en los despachos de administración de fincas ya que las comunidades de propietarios cada día intentamos reducir costes y el ascensor, quizás tras la electricidad y los seguros, es donde la comunidad puede recortar más sus costes. Realmente el coste se puede reducir, por ejemplo solicitando que se incluya en el precio de mantenimiento la línea de teléfono para emergencias ahorrándonos los 10 euros de la línea analógica. Pero ojo, con la resolución de los contratos de mantenimiento por anticipado podemos ser demandados y las sentencias de los tribunales son muy dispares, y el riesgo de rescindir previamente un contrato hay que valorarlo ya que va a suponer un ahorro entre 10 a 25 euros al mes. Los tribunales poco a poco han ido protegiendo más a las comunidades de vecinos, ya que el contrato de mantenimiento es un contrato de adhesión, es decir, lo redacta [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 abril 22nd, 2016|Comunidades de propietarios|0 Comments

Qué son las comunidades de bienes

La figura de las comunidades de bienes procede del derecho romano y significa que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Esta figura jurídica afecta en muchas ocasiones a las comunidades de propietarios ya que son propietarios o inquilinos de viviendas y locales comerciales y para analizar esta figura debemos acudir al artículo 392. 2 del Código Civil. Las comunidades de bienes son fundamentalmente útiles para pequeños negocios donde se asocian autónomos para llevar a cabo un proyecto común. Los autónomos (al menos deben ser 2) eligen esta opción por su sencillez de gestión ya que basta con un contrato privado donde se detalla la actividad del negocio (aunque se recomienda escritura pública y esta es necesaria cuando se aportan bienes inmuebles o derechos reales), las aportaciones de cada comunero (dinero o especie, no existe aportación mínima), porcentaje de participación en las pérdidas y ganancias, el uso de los elementos comunes y el [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 abril 15th, 2016|Comunidades de propietarios, Derecho|0 Comments

Cancelación de la hipoteca ¿Es obligatorio?

La mayoría de personas de este país hemos tenido una hipoteca, y como señalan las estadísticas, la mayoría de los ciudadanos cumplimos con nuestra obligación y terminamos de pagar hasta la última cuota. Pero surge la pregunta, ¿Es obligatoria la cancelación de la hipoteca? La respuesta es no, pero la respuesta así quedaría excesivamente incompleta. La respuesta correcta sería: no estamos obligados a cancelar la hipoteca, pero la hipoteca no finaliza con el pago de la última cuota. Todos sabemos lo que es una hipoteca, jurídicamente podríamos decir que es el "derecho que grava el bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda". Es decir, con el pago de la última cuota cumplimos con nuestro acreedor (la entidad financiera), pero la información registral sigue estando reflejada en el Registro de la Propiedad al menos durante 20 años (teoricamente a los 20 años debe eliminarse automáticamente). Si el propietario tiene muy claro que nunca [...]

Instalación de ascensores en la fachada

El ejercicio profesional es una fuente de inspiración para el blog. Hoy vamos a hablar sobre la instalación de ascensores en la fachada. La instalación de ascensores siempre ha sido uno de los principales quebraderos de cabeza de las comunidades de propietarios, en muchos edificios antiguos no hay ascensor y debe instalarse con los años, pero su coste (entre 30.000 y 100.000 €) y la existencia de un lugar donde instalarlo, suelen ser los principales inconvenientes. Existen tres lugares donde instalar el ascensor: 1º En el hueco de la escalera: Es la solución más rápida y económica, pero no todas las comunidades de propietarios tienen el espacio suficiente en el hueco de la escalera. El espacio mínimo debe ser 1,20 m X 1,50 si es de un solo embarque. 2º En el patio de luces: Aquí puede surgir un problema jurídico, que los locales comerciales tengan derecho de uso sobre el suelo del patio por lo que habría que modificar las [...]

¿Qué hacer ante la ocupación de un elemento común?

Los elementos comunes son aquellos elementos que no son de uso privativo y que son necesarios para el adecuado uso y disfrute de las comunidades. Sin duda los elementos comunes son una de las mayores peculariedades de la propiedad horizontal. Estos elementos son comunes a todos los vecinos pero se accede a ellos a través de elementos privativos de los cuales no se pueden desligar salvo por venta o embargo. En el artículo 396 del código civil aparecen desglosados todos los elementos comunes y podemos enumerar como ejemplo el suelo, cubiertas, terrazas o los ascensores. ¿Qué hacer ante la ocupación de un elemento común? Es algo habitual en muchas comunidades "permitir" a vecinos utilizar espacios comunes de la propiedad horizontal, muy habitual en terrazas interiores que se permite utilizar a un vecino,y también terrazas o garajes donde se permite a varios vecinos construir pequeños trasteros. Esto se puede autorizar a través de Junta de vecinos aprobado por unanimidad y modificando el [...]

Potestad sancionadora en las comunidades de propietarios

Ante una pregunta de un lector de nuestro blog,  nos hemos dado cuenta que nunca hemos tratado la potestad sancionadora en las comunidades de propietarios. Hemos hablado de la potestad sancionadora en el procedimiento monitorio pero nunca hemos tratado la potestad sancionadora como "protagonista principal". La ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común en su Título IX otorga la potestad sancionadora a la Administración Pública regulando el procedimiento administrativo a través del cual puede sancionar. Es decir, puede sancionar por ejemplo un Ayuntamiento y siguiendo un procedimiento, se regula como una garantía para el administrado. Obviamente potestad penal tampoco tiene la comunidad de propietarios, la tiene el Poder Judicial, ni siquiera la administración pública con carácter general. Entonces ¿Qué puede hacer una comunidad de propietarios, por ejemplo ante un vecino que no paga la comunidad o un copropietario que realiza actividades molestas para sus vecinos? ¿La Ley de Propiedad [...]

Qué pasos seguir cuando cortan el suministro de la luz

En caso de suministro de luz los pasos a seguir son los siguientes: Llamar a la COMERCIALIZADORA, si la compañía es Iberdola, el teléfono gratuito es 900225235. Cuando llamas has de disponer de una factura para facilitarle la referencia del contrato o bien indicarle los datos del titular (DNI, CIF, Tarjeta de residencia...nombre y apellidos del titular del contrato), a su vez, deberá confirmarles la dirección de suministro. Lo primero que hacen en estos casos, es comprobar si hay algún recibo/s pendiente de pago. De ser así le indicaran los distintos métodos de pago de los que dispone (pago con tarjeta, carta de pago, trasferencia bancaria...). En caso de pagar el recibo en ventanilla o transferencia bancaria le facilitan un nº de fax 901202022 o un email: documentaclientes@iberdrola.es, para mandar el justificante de pago y agilizar el proceso de reconexión del servicio. Pasadas 2 horas vuelva a llamar para comprobar que ya hayan recibido el fax y  le puedan dar [...]

By | 2017-05-23T10:20:03+00:00 enero 29th, 2016|Comunidades de propietarios|0 Comments

Cuándo aplicar el 10% y el 21% en una comunidad de propietarios al instalar un ascensor

Debemos señalar que la regla general en nuestro sistema tributario es la aplicación del 21% de IVA cuando se instala o renueva un ascensor, y también se aplica este porcentaje a las empresas de mantenimiento de ascensores. Existen excepciones en las cuales se aplica el 10% siempre cuando se instale un aparato elevador en escalera para uso de persona con discapacidad y existen dos casos cuando se instala un ascensor normalizado industrialmente que no esta especialmente destinado a personas con movilidad reducida o discapacidad. Estos dos supuestos están recogidos en el artículo 91 de la Ley del IVA: 1º Excepción: Cuando se realiza obra de renovación y reparación en edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. Al margen de la instalación esta amparado la sustitución, modernización y renovación del ascensor. No pueden facturarse d emanera independiente la instalación del ascensor y las obras necesarias para su instalación. En el primer supuestodeben cumplirse una serie de requisitos: a) El [...]

Los propietarios no tienen que declarar la ayuda percibida por el dividendo digital

En muchas ocasiones los administradores de fincas no somos conscientes  de nuestro papel en la sociedad, por ejemplo, colaborando con las instituciones públicas para la aplicación y desarrollo de normativas relacionadas con la vivienda. Los administradores de fincas colegiados a través del  CGCAFE hemos colaborado con el Ministerio de Industria, Energía y Turismo (a través del SETSI), para facilitar a los vecinos toda la información necesaria y actuaciones sobre el dividendo digital, es decir, para la adaptación de las instalaciones de recepción de televisión comunitarias. Los administradores de fincas colegiados al margen de haber gestionado más del 50% de las subvenciones y de haber colaborado en la divulgación de la normativa, debemos sentirnos muy orgullosos de haber conseguido la exención regulada en el RDL 9/2015 en el cual solicitabamos que no se tuvieran que declarar las ayudas para la adaptación de las antenas colectivas por el enorme número de contribuyentes afectados que podían haberse visto afectados incluso una tributación superior [...]