Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento

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Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento

En las grandes ciudades de España como es Valencia, cada día es más complicado para un inquilino encontrar una vivienda en alquiler, esto unido a la gran dificultad de poder adquirir una vivienda en propiedad esta provocando que cada día sean más comunes las cláusulas abusivas impuestas por los arrendadores que pueden ser consideradas nulas por un juez.

Incluso nos encontramos cláusulas que atentan un derecho fundamental de la Constitución como es la inviolabilidad del domicilio, ya es casi común en la mayoría de contratos encontrar el derecho del arrendador a entrar en la vivienda para verificar el estado de esta.

Las cláusulas nulas más comunes son las siguientes:

Sobre la duración del contrato. Este es el aspecto donde los arrendadores imponen con mayor vigor su situación de superioridad:

A) Negativa a la prórroga legal: Es absolutamente ilegal establecer que el contrato tiene una duración de un año, el artículo 9 de la ley de Arrendamientos Urbanos establece de manera rigurosa que el contrato se prorrogará de manera obligatoria para el arrendador hasta 3 años.

B) Falso arrendamiento de temporada: Esta es quizás la cláusula más nula de todas y muy común. Intentando dejar el contrato al margen de lo dispuesto por la normativa se da al contrato carácter de temporalidad celebrándolo por 11 meses y luego celebrando un contrato nuevo.

Esto es totalmente contrario a Ley y es muy fácil demostrarlo ya que el contrato debe estar justificado por una causa muy específica de temporalidad (reformas en una vivienda, un traslado laboral temporal, estudios….) y basta con que el arrendatario demuestre que no tiene otra vivienda como domicilio habitual.

C) Obligado cumplimiento del arrendatario del primer año de contrato: El artículo 11 de la LAU señala que el arrendatario podrá rescindir el contrato en cualquier momento una vez transcurrido 6 meses del contrato. Respecto la duración el legislador protege especialmente al arrendatario porque además la prórroga legal es obligada para el arrendador durante 3 años pero voluntaria para el arrendatario como señala el punto A). Durante los 3 primeros años del contrato el arrendatario tiene el poder de decisión sobre la continuidad o no del contrato

Sobre las condiciones económicas:

A) Exigencia de mensualidades por adelantado. La LAU sólo permite pedir un mes por adelantado, si el arrendador exige más mensualidades es una cláusula denunciable.

B) Establecer al arrendatario como el obligado a conservar la vivienda. La Ley señala claramente en su artículo 21 que el arrendador tiene la obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda.

Sin duda recomendamos tratar estos asuntos en la fase negociadora del contrato, pero ante la especial dificultad de encontrar alquileres en ciertas ciudades si te has encontrado ante un arrendador que ha abusado de su situación de superioridad y que no quiere reconocer sus obligaciones legales,  puedes reclamar la nulidad de dichas cláusulas ante los Tribunales posteriormente.

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